Wahrscheinlich hast du schon einmal was vom Steuerfreibetrag auf die Kapitalertragssteuer gehört. Dieser sogenannte Sparer-Pauschbetrag beträgt für Alleinstehende 801€ und für Verheiratete 1.602€. Bis zu dieser Höhe sind ihre Erträge aus Aktien, REIT's, P2P-Kredite, Staatsanleihen, etc. steuerfrei. Erträge darüber hinaus sind mit der Kapitalertragssteuer (25%) + Solidaritätszuschlag (5,5% auf die Kapitalertragssteuer) macht zusammen 26,375%. Zusätzlich kommt ggf. 8-9% Kirchensteuer bezogen auf die Kapitalertragssteuer. Also Sie merken, dass ihre Renditen durch die Steuern deutlich geschmälert werden. Daher reize deinen Steuerfreibetrag unbedingt komplett aus. Ansonsten geht dir ein hoher Prozentsatz durch Abgaben an den Staat verloren. Daher nutze deinen Steuerfreibetrag.
Dazu mein Tipp: Gib einen Freistellungsauftrag dort an, wo du Kapitalerträge erzielst! Das ist nicht auf deinem Girokonto, was zu 0% verzinst wird. Lösche dort dein Freistellungsauftrag und erteile einen Freistellungsauftrag bei deinem gewählten Online-Broker! Dort erzielst du nämlich gewinne. Wichtig: Bei P2P-Plattformen kannst du i.d.R. keinen Freistellungsauftrag hinterlegen. Daher gucke in die Jahressteuerbescheinigung deines Brokers, welche du meistens schon im Januar bereitgestellt bekommst. Dort steht welchen Steuerfreibetrag du in Anspruch genommen hast. Ist dieser nicht komplett ausgeschöpft solltest du die Differenz in der Steuererklärung angeben. Damit stellst du sicher, dass du z.B. bei der Angabe von Kapitalerträgen aus P2P-Krediten bis zu dem noch übrig gebliebenen Steuerfreibetrag keine Steuern zahlst.
Falls du denkst: "Ich brauche keinen Freistellungsauftrag bei meinem Online-Broker zu stellen. Ich hole mir das am Ende durch die Steuererklärung wieder." Dann machst du einen großen Fehler, denn es werden bereits Kapitalertragssteuern gezahlt, die du erst Monate später zurückbekommst. In dieser Zeit arbeitet das Geld nicht für dich und du lässt dir die Renditen auf dieses Geld entgehen. Daher bei deinem Online-Broker unbeding einen Freistellungsauftrag anlegen. Solltest du mehrere Online-Broker haben, kannst du deinen Steuerfreibetrag auch aufsplitten.
Noch ein Hinweis: Das ist keine Steuerberatung. Informiere dich über jede Anlageklasse, inwiefern du Steuern zahlen musst und wie diese in der Steuererklärung angegeben werden muss. Und du solltest auch immer ehrlich bei der Steuererklärung sein! Mein Hinweis ist nur, dass du deinen Steuerfreibetrag unbedingt ausschöpfen solltest. Das wäre sonst eine Spende an den Staat.
REIT's
die intelligente Investion in Immobilien
Was sind REIT's?
REIT's (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften. Das sind professionelle Organisationen, die zum überwiegenden Teil in Immobilien und Grundstücke investieren. Sie generieren Gewinne aus Vermietung, Verpachtung und dem Verkauf von Immobilien. Die Besonderheiten von REIT's liegen in der steuerlichen Begünstigung sowie in den strengen Regularien. REIT's sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Dadurch können diese profitabler arbeiten. Dafür sind strenge Auflagen erforderlich, wodurch du als Investor ebenfalls profitierst. Dazu gehören:
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Investitionen von mindestens 75% in Immobilien und Grundstücke erforderlich
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Mindestens 25% der Aktien des REIT's müssen in Streubesitz (also auf mehrere Anleger verteilt) sein
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Keine Investition in Wohnobjekte bei deutschen REIT's (bei ausländischen REIT's ist das möglich)
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Bei den meisten REIT's ist die Gewinnausschüttungsquote mind. 90% verpflichtend
Was muss ich bei der Auswahl des richtigen REIT's / REIT-ETF's beachten?
1) Entscheide dich für einen REIT oder REIT-ETF
Der einfachste Weg ist über einen REIT-ETF zu gehen. Dort kannst du dich bereits mit einem Produkt über verschiedene Länder und Immobilienbereiche (Krankenhäuser, betreutes Wohnen, Hotel, etc.) diverfizieren. In einem REIT-ETF sind nämlich viele einzelne REIT's enthalten, die zu einem Index zusammengefasst werden. Dadurch kannst du mit geringem Aufwand sehr stark diversifizieren. Viele REIT-ETF's sind auch sparsplanfähig, sodass du einmal deine Sparsumme von deinem REIT-ETF einstellen kannst und anschließend lässt du den ETF für dich arbeiten. Wenn du schon mehr Erfahrung hast, kannst du auch einen speziellen REIT auswählen. Der ist allerdings meist nur innerhalb eines Landes in wenigen Immobilienbereichen diversifiziert. Aufgrund der besseren Diversifikation sind REIT-ETF's gerade für Einsteiger eher geeignet.
2) Achte auf die Gebühren!
Auch wenn REIT-ETF's oder einfache REIT's grundsätzlich kostengünstig sind, gilt es wie bei jeder Investition die Kosten zu minimieren. Denn auch bei REIT's gibt es deutliche Unterschiede. Und jeder Prozentpunkt mehr, kostet dich bares Geld. Die Gebühren schwanken i.d.R. zwischen 0,2% bis 0,6%. Daher achte vor dem Kauf auf die TER (Total Expanse Ratio - deutsch: Gesamtkostenquote).
Zudem macht die Auswahl deines Anbieters für dein Depot einen erheblichen Unterschied auf die Gebühren aus. Über einen Online-Broker wie z.B. Comdirect kaufst und verkaufst du deine ETF's an der Börse. Und beim Kauf fallen Gebühren (sogenannte Ausgabeaufgschläge) an. Die Gebühren der Ausgabeaufschläge schwanken von ca. 2% bis 0%. Um dich bei der Auswahl des richtigen Anbieters für dein Depot zu unterstützen, zeige ich dir über folgenden Link meine persönlichen Favoriten.
3) Thesaurierend oder Ausschüttend?
Bei der Auswahl des richtigen ETF's musst du zudem entscheiden, ob du die regelmäßigen Erträge wie z.B. Dividenden automatisch und kostenlos für dich wieder angelegt werden sollen (thesaurierend) oder ob du diese Erträge ausgeschüttet - also ausbezahlt bekommen möchtest. Wenn du langfristig Vermögen aufbauen möchtest und nicht auf regelmäßige Auszahlungen angewiesen bist, dann ist thesaurierend die bessere Wahl für dich.
4) Swap / optimiertes Sampling / vollständige physische Replikation?
Swaps oder Swap-basierte ETF's sind i.d.R. in den TER (Gesamtkostenquote) günstiger als die anderen beiden Methoden. Aber du weißt mehr Rendite kommt von mehr Risiko. Bei einem Swap (synthetischer ETF) gehst du eine Vereinbarung (i.d.R. mit einer Bank) ein, die verspricht, dass du zu jederzeit die Wertentwicklung des Index zurückbezahlt bekommst. Dabei wird aber nicht in die Immobilien investiert, die im Index enthalten sind. Sondern die Bank kann mit deinem Geld in alles investieren, was diese für noch profitabler hält. Sobald diese Bank pleite geht, gehst du leer aus. Die Bank hat meistens weitere Banken, die den Swap zusätzlich besichern, aber trotzdem hast du ein höheres Totalausfallrisiko. Aufgrund der Tatsache, dass die Abweichung der Gebühren nur sehr gering ist und manchmal gar keine Abweichung vorhanden ist, rate ich eher zu den anderen Replikationsmethoden zu greifen. Dort werden auch wirklich Anteile an den Immobiliengesellschaften aus dem Index gekauft, um diesen physisch nachzubilden - und nicht nur theoretisch wie beim Swap.
Optimiertes Sampling bedeutet, dass ein repräsentativer Teil der Immobilien nach einem Index gekauft wird, um den Index möglichst genau abzubilden. Das spart Kosten, wodurch diese Methode meistens günstiger ist als die vollständige physische Replikation. Bei der Methode ist es sinnvoll darauf zu achten, wie gut der ETF den Index abbildet. Gibt es zu starke Abweichungen ggü. dem Index ist das Sampling evtl. nicht gut gewählt.
Vollständige physische Replikation ist der einfachste Fall. Dort werden alle einzelnen REIT's des Index in der passenden Gewichtung gekauft. Was der ETF suggeriert wird hier auch zu 100% eingehalten. Allerdings kann dadurch die TER (Gesamtkostenquote) etwas höher sein als bei den anderen zwei Varianten.
Fazit: Bei gleichen Kosten (TER) solltest du eher zur vollständigen Replikation greifen, da dort dein gewählter Index 1:1 abgebildet wird. Bei deutlichen Preisunterschieden ab 0,1% in den TER kann es auch sinnvoll sein auf das optimierte Sampling zurückzugreifen. Dort wird der Index auch sehr gut abgebildet und zwar physisch mit REIT's aus deinem gewählten Index. Mit Swaps solltest du vorsichtig sein, weil du in ein Swap investieren kannst, der womöglich nur Ölaktien kauft. Außerdem besitzt du ein erhöhtes Totalausfallrisiko und die Gebührenunterschiede sind meist nicht sehr hoch gegenüber den anderen zwei Varianten.
5) ETF-Fondgröße - groß oder klein?
Je größer desto besser! Die Kosten für die Verwaltung eines ETF's steigen kaum mit der Fondgröße. Die Einnahmen steigen hingegen proportional. Das heißt je größer der ETF, desto profitabler ist dieser. Und desto mehr Spielraum für Kostensenkungen gibt es. Außerdem ist das Risiko der ETF-Schließung deutlich geringer. Dann müssen die Anteile verkauft und ein anderer ETF muss ausgesucht werden. Das ist nervig und kann ggf. zu Verlusten führen. Das Risiko solltest du daher minimieren. Achte dafür auch, dass der ETF mindestens 1 Jahr läuft. Unprofitable ETF werden bereits nach wenigen Monaten eingestellt. Bei der Fondgröße sollte diese mind. 100 Millionen Euro betragen.
Mit zunehmender Größe des ETF's erhöht sich zudem die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile eines ETFs. Das sorgt zeitgleich für geringere An- und Verkaufsspannen. Du merkst also es gilt bei ETF's: "Big is beautiful!"
Was ist bei der Besteuerung von REIT's oder REIT-ETF's zu beachten?
Die Besteuerung von REIT's und REIT-ETF's sind gleich. Grundsätzlich kannst du dir merken, dass du auf Kapitalerträge die Abgeltungssteuer (25%) und auf diese Steuer noch einen Solidaritätsbeitrag zu leisten hast. Also insgesamt 26,375%. Zusätzlich kommt ggf. noch die Kirchensteuer hinzu. Wohnst du in Bayern oder in Baden-Württemberg dann zahlst du 8% Kirchensteuer auf die Abgeltungssteuer, d.h. ingesamt (inkl. Abgeltungssteuer und Soli) zahlst du 27,819% Steuern. Bei 9% Kirchensteuer landest du insgesamt bei 27,995% Steuern. Das Beste ist beim ETF musst dich auch hierbei um nichts kümmern. Dein Online-Broker führt die Steuern korrekt für dich ab. Wichtig ist aber, dass du deinen Steuerfreibetrag von 801€ (Ledige) bzw. 1602€ (Verheiratete) nutzt. Bis zu diesem Betrag zahlst du keine Steuern. Stelle daher bei dem Online-Broker, wo deine Gewinne anfallen einen Freistellungsauftrag, damit du nicht zu viel steuern zahlst. Wenn du mehrere Online-Broker hast, kannst den Freistellungsauftrag auch splitten.
Was sind Chancen und Risiken bei
REIT's / REIT-ETF's?
Chancen:
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Hohes Renditepotenzial (ca. 7% p.a. realistisch)
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Einfache Diversifkationsmöglichkeit über REIT-ETF's
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Geringer Aufwand - Kauf, Verwaltung, etc. wird von Profi's übernommen
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Guter Inflationsschutz
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Hohe Liquidität durch den schnellen Kauf und Verkauf an der Börse
Risiken:
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Hohe Schwankungen der Kurse
(Möglichkeit von Kursverlusten)
Vorstellung von 3 REIT-ETF's
Ich möchte dir gerne 3 REIT-ETF's genauer vorstellen, weil man sich bei der Suche gerne verirren kann. Grundsätzlich gebe ich aber keine Kaufempfehlung. Du triffst die Entscheidungen für deine Investition. Ich kann mein Wissen nur komprimiert für dich aufbereiten, damit du einen leichteren Zugang bekommst und schneller richtige Entscheidungen für deinen Vermögensaufbau treffen kannst.
1) iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW8)
Relativ hohe Gebühren: 0,59% p.a. sind relativ hoch, aber dafür wird der Index sehr genau durch die physische Replikation abgebildet
Gute Dividenrendite: 4,1%
Hohe Fondgröße: 1.790 Mio. €
Ausschüttungsart: Quartalsweise werden Dividenden und Erträge ausgeschüttet
Sparplanfähig: Ja z.B. über Comdirect
Aufgliederung nach Sektoren: Hauptsächlich in industrielle und Büro-REIT's (30%), aber auch in Einzelhandel (14%) und Wohnungsgebäude (13%) sowie in Hotels (2%) sowie diversen anderen REIT's wird durch den REIT investiert.
Auteilung nach Länder: USA (55%), Japan (9%), Hongkong (7%) Deutschland (6%), Großbritannien (5%), Singapur (3%), Kanada (3%), Australien (3%), Frankreich (2%) Schweiz (2%), Weitere Länder (5%)
Fazit: Der ETF agiert in Real Estate Investment Trusts (REITs) mit dem Fokus entwickelter Länder (ohne Griechenland) mit einer Dividende von mindestens 2%. Der Fonds ist etabliert, älter als 5 Jahre alt und der Kursverlauf war in den vergangenen Jahren sehr positiv. Ein solider REIT-ETF.
2) Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C (WKN: DBX0F1)
Relativ günstige Gebühren: 0,33% p.a. sind relativ niedrig und ist u.a. durch das optimierte Sampling möglich
Gute Dividenrendite: 3,9%
Gute Fondgröße: 418 Mio. €
Ausschüttungsart: Thesaurierend (Dividenden und Erträge werden automatisch reinvestiert)
Sparplanfähig: Ja z.B. über Comdirect
Aufgliederung nach Sektoren: Eigentum und Erschließung von Grundstücken (49%), Industrielle und Büro-REIT's (23%), Einzelhandels-REIT's (12%), Weitere REIT's (16%)
Auteilung nach Länder: Großbritannien (25%), Deutschland (23%), Frankreich (15%), Schweden (12%), Schweiz (7%), Belgien (6%), Luxemburg (4%), Spanien (3%), Weitere Länder (5%)
Fazit: Als eine der wenigen REIT-ETF's bietet dieser ETF die Möglichkeit thesaurierend zu investieren, um damit die Ausschüttungen direkt zu reinvestieren. Grundsätzlich besitzt dieser ETF eine solide Rendite-Kosten-Struktur und eignet sich für Anleger die in Immobilien aus Europa investieren möchten.
3) iShares Asia Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEQL)
Relativ hohe Gebühren: 0,59% p.a. sind relativ hoch, aber dafür wird der Index durch die physische Replikation abgebildet. Allerdings gibt es eine relativ hohe Abweichung zum Index vom zum Teil über 0,5%.
Gute Dividenrendite: 4,1%
Gute Fondgröße: 284 Mio. €
Ausschüttungsart: Quartalsweise werden Dividenden und Erträge ausgeschüttet
Sparplanfähig: Ja z.B. über Comdirect
Aufgliederung nach Sektoren: Eigentum und Erschließung von Grundstücken (32%), Industrielle und Büro-REIT's (27%), Einzelhandels-REIT's (19%), Wohngebäude (8%), Weitere REIT's (14%)
Auteilung nach Länder: Japan (40%), Hongkong (32%), Singapur (15%), Australien (12%), Weitere Länder (1%)
Fazit: Als eine der wenigen REIT-ETF's bietet dieser ETF die Möglichkeit in asiatische Immobilien zu investieren. Für risikofreudige Anleger könnte das eine interessante Anlage sein. Wenn man nur in einen einzigen REIT-ETF investieren möchte, ist eher ein globaler ETF empfehlenswerter.
Vorstellung von meiner REIT-Watchlist
Wenn du in einzelne REIT's investieren möchtest, zeige ich dir hier meine REIT-Watchlist. Dort sind REIT's aufgelistet, die ich interessant finde. Aber du kannst auch selbst gerne auf die Suche gehen.
Für wen sind REIT's bzw. REIT-ETF's geeignet?
Wenn du Immobilien als Anlageform interessant findest, aber das hohe Risiko von Einzelinvestitionen scheust, bieten REIT's / REIT-ETF's dir eine sehr gute Möglichkeit, um einfach und bequem in Immobilien zu investieren. Ein hohes Renditepotential und die hohe Liquidität sind ebenfalls gute Pluspunkte für diese Anlageform. Durch den Handel an der Börse kannst du schnell kaufen und verkaufen und kommst daher schnell wieder an dein Geld. Das ist der große Vorteil ggü. offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Dort kommst du nicht einfach an dein Geld, sondern musst bestimmte Fristen einhalten. In Sonderfällen kann dein Kapital auch für bestimmte Zeit eingefroren werden. Das ist bei REIT's /REIT-ETF's nicht der Fall. Renditen von 5 - 7% sind langfristig realistisch. Und gerade in unsicheren Zeiten bietet diese Form der Anlage einen guten Inflationsschutz.
Anleger, die hohe Kursschwankungen scheuen, sollten lieber auf andere Anlagen zurückgreifen. Du brauchst eine gewisse mentale Stärke, weil du nicht bei Kursschwankungen nach unten verkaufen solltest. Es gilt: Teuer verkaufen und nicht günstig verkaufen! Für risikoscheue Anleger bieten z.B. inflationsgeschützte Staatsanleihen einen Inflationsschutz ohne das hohe Kursschwankungsrisiko. Allerdings natürlich auch mit einer deutlich niedrigeren Rendite. Wo wenig Risiko, da ist auch wenig Rendite.